Der Bundesgerichtshof hat in einem Fall entschieden, bei dem der Mieter eine unrenovierte Wohnung übernommen hat. Bisher galt: An etwaige Schönheitsreparaturen muss sich der Vermieter nicht beteiligen. Das neue Urteil: Die Kosten, zum Beispiel für einen Neuanstrich, müssen zur geteilt werden. So muss der Vermieter 50% der Kosten übernehmen.
Das letzte Urteil aus dem Jahr 2015 besagte, dass wenn der Mieter eine unrenovierte Wohnung übernommen hat, nicht verpflichtet ist für die Schönheitsreparaturen vollständig aufzukommen. Die Instandhaltung ist also Sache des Vermieters. Die Begründung: Verlangt der Vermieter vom Mieter Renovierungsarbeiten, so verlange er einen besseren Zustand als er bei Übergabe der Wohnung anbot. Dies sei nur unter finanziellem Ausgleich – wie etwa einen Mieterlass – angemessen.
Zum aktuellen Fall bei unrenoviert übernommener Wohnung
Der aktuelle Fall beschäftigt sich mit der Frage, wer zu zahlen hat, wenn die Mieter eine Renovierung wollen. Dies war bei zwei Mietparteien aus Berlin der Fall.
Verfahren VIII ZR 163/18:
Die Klägerin wohnt bereits seit dem Jahr 2002 in der Mietwohnung und hatte diese unrenoviert übernommen. Aus ihrer Sicht, hat sich der Zustand der Wohnung im Laufe der Jahre verschlechtert und forderte Ihren Vermieter, den Beklagten, auf, Instandhaltungsarbeiten durchzuführen. Dies tat Sie mit dem Einreichen eines Kostenvoranschlags – ohne Erfolg. Die erste Klage wurde vom Landgericht abgewiesen, mit der Begründung, dass die Mietsache nicht mangelhaft sei. Ein Tätigwerden des Vermieters sei nur dann erforderlich, wenn die Wohnung „verkommen“ oder Substanzschäden vorzubeugen seien. Dies sei hier nicht der Fall gewesen.
Verfahren VIII ZR 270/18:
In einem zweiten Fall fordert ein Mieter seine Vermieterin auf, Schönheitsreparaturen vorzunehmen. Die Wohnung mietete er bereits seit 1992 und übernahm diese auch unrenoviert. Im Dezember 2015 forderte er dann die Vermieterin auf, erforderliche Malerarbeiten durchzuführen. Die Klage hatte in den Vorinstanzen Erfolg. Die Begründung lautet, dass dem Beklagten ein Anspruch auf Durchführung der Arbeiten vorliegt. Die Vermieterin sei aber lediglich dazu verpflichtet, den Ursprungszustand bei Mietbeginn wieder herzustellen. Sie ist nicht verpflichtet durch die Renovierung eine Wohnung zu schaffen, die deutlich besser sei als zu Mietbeginn. Der Vermieter muss sich dabei selbst an die – unwirksame – Renovierungsklausel im Mietvertrag halten.
Die Entscheidung des Bundesgerichtshofes:
Der Bundesgerichtshof hat in beiden Fällen das Berufungsurteil aufgehoben und die Entscheidung an das Berufungsgericht zurückgewiesen.
Zwar sind die Berufungskammern in beiden Fällen richtig davon ausgegangen, dass die Klausel bezüglich der Schönheitsreparaturen unwirksam sind. Denn: Beide Wohnungen sind unrenoviert bezogen worden und den Mietern wurde kein angemessener finanzieller Ausgleich geboten. Somit bestätigte der Bundesgerichtshof seine Rechtsprechung, wonach in diesen Fällen die Steller der unwirksamen Schönheitsreparaturklausel die gesetzlich (§ 535 Abs. 1 Satz 2 BGB) normierte Erhaltungspflicht des Vermieters tritt (vgl. Senatsurteile vom 18. März 2015 – VIII ZR 185/14, Rn. 15, 35; vom 22. August 2018 – VIII ZR 277/16, Rn. 20).
Der BGH-Senat entschied also, dass nur über ein Beteiligungsmodell eine faire Aufteilung der Kosten zu realisieren sei. Der Vermieter habe die Renovierungspflicht, aber der Mieter muss sich zur Hälfte an den Kosten beteiligen.
Bei einem Neuanstrich mit Wänden, Türen etc. kommen da schnell Summen von mehreren 1000€ zusammen. Wer das nicht zahlen kann oder will, kann dem Vermieter anbieten, die Arbeiten selber durchzuführen und dafür einen geringeren Stundensatz anrechnen. Voraussetzung dafür ist, dass der Vermieter einverstanden ist.
Quelle: BGH
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